Infos zur Grundsteuer

Anlass für die Reform war ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) vom 10. April 2018, welches die bisherige Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer als einen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz gewertet und für verfassungswidrig erklärt hatte. Bis einschließlich des Jahres 2024 wurde die Grundsteuer anhand von Einheitswerten berechnet, die im Westen Deutschlands auf einer Bewertung aus dem Jahr 1964 und im Osten Deutschlands auf einer Bewertung aus dem Jahr 1935 aufbaute. Die Besteuerungsgrundlagen sind über diesen sehr langen Zeitraum nicht aktualisiert worden. Die veralteten Einheitswerte spiegelten nicht mehr den tatsächlichen Wert der Grundstücke wider, was zu einer ungerechten Verteilung der Steuerlast führte. Daraufhin wurde eine neue gesetzliche Regelung zur Grundsteuer verabschiedet, das Grundsteuerreformgesetz. Das neue Recht gewährleistet nunmehr eine gleichmäßige Erfassung und Neubewertung aller Grundstücke auf Basis aktueller Grundsteuerwerte.

Das Land Nordrhein-Westfalen hat sich mit weiteren acht Bundesländern für das sog. „Bundesmodell“ entschieden, das von Bundestag und Bundesrat im November 2019 verabschiedet wurde und im Bewertungs- und Grundsteuergesetz des Bundes geregelt ist. Einige Bundesländer haben von der Abweichungsmöglichkeit („Öffnungsklausel“) Gebrauch gemacht und landeseigene, individuelle Modelle zur Berechnung der Grundsteuer entwickelt. Dies hat zur Folge, dass die Hebesätze für die Grundsteuer länderübergreifend nicht mehr vergleichbar sind. Die Kommunen wurden im Verfahren nicht angehört und beteiligt. Unterschiedliche Bewertungsverfahren (Ertrags- und Sachwertverfahren) führen im Bundesmodell zu deutlichen Wertverschiebungen zwischen Wohn- und Nichtwohngrundstücken. Wohngrundstücke werden durchschnittlich höher bewertet als Nichtwohngrundstücke Damit gehen zwangsläufig Veränderungen für die einzelnen Grundstückseigentümer einher. Einige müssen mehr Grundsteuer, andere weniger bezahlen. Die individuelle Steuerbelastung hängt stark davon ab, wie sich der Wert einer Immobilie im Laufe der vergangenen Jahre entwickelt hat, u.a. durch bauliche Veränderungen, allgemeine Wertsteigerungen und durch die Wohnlage. Diese Folge ist unvermeidbar und Ausfluss der vom Gesetzgeber angestrebten gerechteren Verteilung der Steuerlast.

Art. 28 Abs. 2 des Grundgesetzes (GG) gewährleistet die kommunale Selbstverwaltung sowie die finanzielle Eigenverantwortung der Gemeinden. Die Grundsteuer als Gemeindesteuer stellt eine wichtige Einnahmequelle dar. Die Einnahmen stehen ausschließlich den Städten und Gemeinden zu und bleiben vollständig vor Ort. Die Erhebung der Grundsteuer beruht auf gesetzlicher Grundlage und erfolgt nicht willkürlich. Das Hebesatzrecht steht ausschließlich den Gemeinden zu (Art. 106 Abs. 6 GG). Damit bestimmen sie die Höhe der Steuer für ihr Gemeindegebiet selbst (§ 25 Abs. 4 Grundsteuergesetz). 

Die Umsetzung der Grundsteuerreform wurde den Kommunen von Bund und Ländern aufkommensneutral garantiert. Das bedeutet, dass das Grundsteueraufkommen insgesamt stabil und auf dem Niveau des Vorjahres gehalten werden soll. Die Stadt Minden nimmt durch die Reform nicht mehr Steuern ein, kann angesichts der schwierigen Haushaltslage aber auch nicht auf Steuereinnahmen verzichten. Die Kommunen sind gesetzlich verpflichtet, ihre Haushalte auszugleichen. Aufkommensneutralität bedeutet nicht, dass die individuelle Grundsteuerbelastung eines Einzelnen gleichbleibt. Da die Summe der Grundsteuermessbeträge als Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer nach der neuen Bewertung in Minden insgesamt niedriger ausfallen als nach der alten Regelung, mussten die Hebesätze angepasst werden, um das Steueraufkommen zu sichern.

Um den Wertverschiebungen zwischen Wohngrundstücken und Nichtwohn-grundstücken zu begegnen, hat das Land NRW im Juli 2024 eine gesetzliche Regelung, nämlich das nordrheinwestfälische Grundsteuerhebesatzgesetz geschaffen, die eine Einführung differenzierter Hebesätze für Grundsteuer B ermöglicht.  Hiervon hat der Rat der Stadt Minden in seiner Sitzung am 05.12.2024 Gebrauch gemacht und unterschiedliche Hebesätze für Wohngrundstücke und Nichtwohngrundstücke beschlossen.

Zu den Wohngrundstücken gehört ein Grundstück, wenn die Nutzung zu Wohnzwecken überwiegt. Maßgeblich ist das Verhältnis der Wohnfläche zur Nutzfläche. Zu den Wohngrundstücken gehören: Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohneigentum und Mietwohngrundstücke.

Ein Nichtwohngrundstück ist ein bebautes Grundstück, das zu überwiegenden Teilen nicht zu Wohnzwecken genutzt wird. Dazu gehören: Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum, sonstige bebaute Grundstücke.

Ebenfalls zu den Nichtwohngrundstücken zählen unbebaute Grundstücke. Unbebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich keine oder keine benutzbaren Gebäude befinden.

Zur Neubewertung des gesamten Grundvermögens war jede*r Eigentümer*in aufgefordert, im Rahmen einer Grundsteuererklärung individuelle Angaben zum Grundbesitz zu machen. Die Finanzämter haben im Zeitraum 2022 bis 2024 die neuen Grundsteuerwerte und Grundsteuermessbeträge ermittelt und diese mit Bescheid zur Feststellung des Grundsteuerwerts auf den 01.01.2022 bzw. dem darauf aufbauenden Bescheid über die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags auf den 01.01.2025 den Eigentümern mitgeteilt. Diesen Grundsteuermessbescheid hat auch die Stadt Minden für jedes Grundstück innerhalb des Stadtgebiets erhalten. Er ist verbindlich für die Stadt, die davon nicht abweichen darf. In einem letzten Schritt wurde auf den Grundsteuermessbetrag der entsprechende Hebesatz angewendet, um die endgültige Grundsteuer zu berechnen, die nunmehr mit dem Grundsteuerbescheid festgesetzt worden ist.

Das Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer besteht aus 3 Stufen.

1. Ermittlung des Grundsteuerwertes:
   Der Grundsteuerwert spiegelt den Wert des Grundstücks wider. Der Grundsteuerwert ersetzt den bisherigen Einheitswert.
   
   
2. Anwendung der Steuermesszahl und Berechnung des Grundsteuermessbetrags:
   Die Steuermesszahl ist ein Promillesatz, der auf den Grundsteuerwert angewendet wird. Dadurch ergibt sich der Grundsteuermessbetrag.
   
   
3. Anwendung des Hebesatzes der Gemeinde und Berechnung der Grundsteuer:
   Jede Gemeinde legt einen Hebesatz für die Grundsteuer fest. Dabei handelt es sich um einen Prozentsatz, der auf den Grundsteuermessbetrag angewendet und damit die Grundsteuer ermittelt wird.

Dementsprechend lautet die Formel zur Berechnung der Grundsteuer:

Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz A/B = Grundsteuer

Stufe 1 und 2 liegen in der Zuständigkeit des Finanzamts. Dieses erlässt zwei Feststellungsbescheide (Bescheid über den Grundsteuerwert und Bescheid über den Grundsteuermessbetrag). 

Für Stufe 3 sind die Gemeinden zuständig. Sie erlassen den Grundsteuerbescheid auf Grundlage des vom zuständigen Finanzamt erteilten Grundsteuermessbescheids. Bei der Festsetzung der Grundsteuer ist die Gemeinde gesetzlich an den Grundsteuermessbescheid gebunden und hat weder Prüfungsrecht noch Ermessensspielraum hinsichtlich der vom Finanzamt getroffenen Feststellungen.

Einwendungen, die sich gegen die Höhe des ausgewiesenen Grundsteuermessbetrages richten, sind beim Finanzamt vorzutragen. Einwendungen gegen den Hebesatz sind bei der Gemeinde geltend zu machen.

Sofern beim Finanzamt bereits Einspruch gegen die Feststellung des Grundsteuerwerts oder die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags eingelegt wurde, bleibt der Grundsteuerbescheid der Gemeinde von diesem Einspruchsverfahren unberührt. Die Grundsteuer ist weiterhin an die Gemeinde zu zahlen.

Auch ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde entfaltet keine aufschiebende Wirkung.  Die Grundsteuer ist weiterhin zu zahlen.

Nimmt das Finanzamt eine Änderung oder Aufhebung des Grundsteuermessbescheides vor, ist die Gemeinde - unabhängig davon, ob die im Grundsteuerbescheid enthaltene Rechtsbehelfsfrist bereits abgelaufen ist – verpflichtet, den Grundsteuerbescheid als Folgebescheid ebenfalls entsprechend aufzuheben oder zu ändern.  Dazu ist kein gesonderter Antrag des Eigentümers an die Gemeinde erforderlich. Eine Anpassung erfolgt dann von Amts wegen. 

Der Grundsteuerbescheid der Gemeinde enthält keinerlei Angaben zur Art und Beschaffenheit der Immobilie/ des Grundstücks; also weder Grundstücksfläche, Wohnfläche, Baujahr, Bodenrichtwert noch der Sanierungszustand sind daraus ersichtlich. Diese Angaben liegen nur dem Finanzamt vor. Die Gemeinde hat darauf keinen Zugriff. Bei der Festsetzung der Grundsteuer ist die Gemeinde gesetzlich an den Grundsteuermessbescheid gebunden und hat weder Prüfungsrecht noch einen Ermessensspielraum hinsichtlich der vom Finanzamt getroffenen Feststellungen zur Bewertung. Ob und wann eine Neubewertung eines Grundstücks beziehungsweise Korrektur eines bestehenden Grundsteuerwerts im Rahmen eines Änderungsantrags beim Finanzamt vorgenommen wird, richtet sich nach den Bestimmungen des Bewertungsgesetzes.

Insofern sind Fragen oder Einwendungen zur Bewertung ausschließlich gegenüber dem Finanzamt geltend zu machen (s. unter Ansprechpartner*innen/ Kontaktdaten).

Im Widerspruchsverfahren der Gemeinde können lediglich folgende Inhalte überprüft werden

• Wird der richtige Steuerschuldner ausgewiesen?
• Ist der Messbetrag vom Finanzamt korrekt übernommen worden?
• Ist der richtige Hebesatz angewendet worden?
• Ist die Steuer korrekt berechnet worden?
• Gibt es Einwände gegen den Hebesatz?

Einwendungen gegen den Abgabenbescheid der Gemeinde sind innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe geltend zu machen.

Bei Fragen oder Einwänden zum Hebesatz oder zur Zahlung wenden Sie sich bitte an die Stadt Minden, Zentralbereich Finanzen - Team Steuern und Gebühren.

Für Fragen zum Grundsteuerbescheid der Stadt Minden stehen Ihnen je nach Ortsteil feste Ansprechpartner*innen zur Verfügung. Den*die zuständige*n Sachbearbeiter*in finden Sie auf Ihrem Bescheid.

Das Finanzamt ist zentraler Ansprechpartner für Ihre Fragen zur Grundsteuerreform.
Finanzamt Minden
Heidestraße 10
32427 Minden
Telefon:      0571 / 804-0
E-Mail:        Service-5335@fv.nrw.de

Grundsteuer-Hotline: 0571 / 804-1959            (Mo-Fr von 9 bis 13 Uhr)