Sieben Monate vor dem Auslaufen des bisherigen Mitspiegels, der seit Mitte Dezember 2022 galt, liegt nun die neue Mietspiegelbroschüre für das Stadtgebiet Mindens vor. Der neue Mitspiegel wurde in der vergangenen Woche den Mitgliedern des Ausschusses für Stadtentwicklung, Umwelt und Bauen sowie der Presse vorgestellt. Ab sofort kann die Orientierungshilfe auf der Internetseite der Stadt Minden unter www.minden.de/mietspiegel eingesehen und auch heruntergeladen werden.
Ab Mitte kommender Woche soll dann auch der Online-Mietpreisrechner auf der Homepage zur Verfügung stehen. Der Mindener Mietspiegel gilt ab dem 1. Mai 2024 bis zum 30. April 2026. Er bildet die Mietpreis-Grundlage für knapp 32.000 nicht preisgebundene Wohnungen von privaten Vermietern und größeren Gesellschaften im gesamten Stadtgebiet.
Alle vier Jahre müssen qualifizierte Mietspiegel komplett neu aufgestellt werden. Das ist seit dem 1. Juli 2022 eine Pflichtaufgabe von Städten mit mehr als 50.000 Einwohner*innen. Grundlage dafür ist die nach einer Gesetzesänderung in Kraft getretene Mietspiegelverordnung. Die darin enthaltene Verpflichtung zur Auskunft bedeutet für den nun vorliegenden Mietspiegel 2024 viel mehr Datenmaterial und damit eine daraus resultierende höhere Zuverlässigkeit, so Sarah Stockmann von der Statistikstelle der Stadt Minden. Zudem könne nun über eine Karte und eine Liste auch die Wohnlage ermittelt werden, die in die Kategorien gut, mittel und einfach aufgeteilt sei.
Für den neu aufzustellenden qualifizierten Mietspiegel hat die Stadt Minden mit Unterstützung des Hamburger Instituts „FUB IGES - Wohnen+Immobilien+Umwelt GmbH“ im vergangenen Jahr mehrere tausend Eigentümer*innen und Mieter*innen – ausgewählt nach einem Zufallsprinzip – angeschrieben. „Diese haben wertvolle Daten für ein realistisches und aktuelles Bild des Mietmarktes in Minden geliefert“, fasst der Leiter des Bereiches Vermessung und Geoservice, Hendrik Schröder, zusammen. Trotz des erhöhten Aufwandes sei es gelungen, den neuen Mietspiegel der Stadt Minden rund ein halbes Jahr früher vorzulegen, wie der aktuelle, fortgeschriebene noch gültig ist (bis Dezember 2024).
Der Mietspiegel ist die wichtigste Orientierungshilfe für Mieterinnen und Mieter sowie für Vermieterinnen und Vermieter bei der Vereinbarung der Miete. Das unterstreicht auch Thorsten Post, Geschäftsführer von Haus & Grund Minden e.V. Das Dokument bietet im ersten Teil eine Basismiettabelle nach Wohnfläche und Baualtersklassen, aus der die Grundmiete (vergleichbare Art, Größe und Alter) berechnet werden kann. Fünf Zuschlagsmerkmale wurden im neuen Mietspiegel definiert: 1. ganzes vermietbares Einfamilienhaus, 2. integrierte amerikanische Wohnküche oder offene Küche, 3. Balkon/Terrasse, 4. Gegensprechanlage mit elektronischem Türöffner und 5. Wohnung barrierefrei erreichbar.
Zudem werden weitere Merkmale aufgelistet, die sich erhöhend oder mindernd auf den Wohnwert auswirken können. Bis zu 15 Prozent Abschlag bringen unter anderem geforderte Zuzahlungen für Kellernutzung sowie einfache Wohnlage, Einfachverglasung oder Souterrain-Lage. Bis zu 16 Prozent Zuschlag können bei guter Wohnlage, einer vorhandenen Einbauküche, Parkettboden oder guten Energiewerten (Dämmung, neue Heizungsanlage) berechnet werden. „Aus all diesen Faktoren ergibt sich dann ein vergleichbarer Wert“, erläutert Bereichsleiter Schröder. Die Spanne könne daher bei auf dem Papier gleichen Wohnungen (Baujahr, Quadratmeter und mehr) je nach Merkmal und Lage zu deutlich verschiedenen Preisen führen.
Der neue, qualifizierte Mietspiegel wurde vom Vermieterverein Haus & Grund sowie vom Mieterverein Minden und Umgebung anerkannt. Zuletzt hatte die Stadt Minden ihren Mietspiegel im Jahr 2022 aktualisiert und die Mieten nach dem damals aktuellen Verbraucherpreisindex erhöht. „Dieser waren seinerzeit recht hoch, so dass wir unbedingt wieder ein realistisches Bild über die Mietpreise haben wollten“, so Schröder. Deshalb haben die Stadt und das beauftragte Institut auch „Gas gegeben“. Wichtig sei das Zahlenwerk auch für Menschen, die sich gegen überzogene Forderungen oder Mieterhöhungen wehren möchten, machte der Vorsitzende des Mietervereins, Thorsten Bornemann, in einer Pressekonferenz deutlich.
Sehr zufrieden waren die Stadt und das beauftragte Institut aus Hamburg über die guten Rückläufe. Bei den Mieter*innen der zufällig ausgewählten 3.000 Wohnungen betrug die Rücklaufquote 68,2 Prozent, bei den Vermietern 62 Prozent. Zwei Mal wurden Erinnerungsschreiben versendet. Bußgelder mussten nicht verhängt werden, weil es am Ende ausreichend viele Datensätze gab. Die Angaben der Mieter*innen wurden mit denen der Vermieter*innen nach Auskunft von Dorothee Tervoert und Philipp Elsbernd (FUB IGES GmbH) zusammengeführt und auf Plausibilität und Mietspiegelrelevanz überprüft.
Fragebögen mit unzureichenden Angaben und Daten von Wohnungen, die seit mehr als sechs Jahren zu einem gleichgebliebenen Satz vermietet sind, fielen aus der Bewertung heraus. So blieben am Ende mehr als 900 mitspiegelrelevante Datensätze übrig. 500 wären für Minden notwendig gewesen. Der Mietspiegel für Minden wurde nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt.
An der neuen und statistisch anspruchsvollen Lagebewertung haben ganz viele Beteiligte mitgewirkt, unter anderem auch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte der Stadt Minden, die Stadtplanung, die Bauberatung und der Bereich Soziales sowie der Vermieter- und der Mieterverein. So haben Mitarbeiter*innen aus den vorgenannten Bereichen und Vereinen mit ihrer örtlichen Kenntnis und den Expertisen aus den unterschiedlichen Themen ca. 780 sogenannte „Eichgebiete“ definiert. Aus ganz vielen (Geo)Daten wurde mithilfe dieser 780 „Eichgebiete“ - auf Basis der verfügbaren Indikatoren - ein Wohnlagenmodell berechnet, welches auf die Gesamtstadt übertragen werden konnte, erklärte Philipp Elsbernd (FUB IGES GmbH). Abschließend wurden alle Lagen (gut, mittel, schlecht) noch einmal im „Arbeitskreis Mietspiegel“ auf Plausibilität überprüft.