Der seit Mitte Dezember 2020 gültige, qualifizierte Mietspiegel für die Stadt Minden soll fortgeschrieben werden. Das kündigte der Beigeordnete für Städtebau und Feuerschutz, Lars Bursian, im jüngsten Ausschuss für Stadtentwicklung und Bauen an. Der Haupt- und Finanzausschuss hat in seiner Sitzung am 21. November nun, mehrheitlich dem Rat empfohlen, die Anpassung des Mietspiegels mittels Verbraucherpreis-Index zum 14. Dezember 2022 fortzuschreiben. Zudem beauftragte der Ausschuss die Verwaltung, zeitnah mit einer Neuaufstellung des Mietspiegels 2024 zu beginnen. Abschließend hat darüber noch die Stadtverordnetenversammlung am 8. Dezember zu beraten und abzustimmen. Der fortgeschriebene Mietspiegel tritt dann zum 15. Dezember in Kraft.
Alle vier Jahre – in Minden also wieder 2024 - müssen qualifizierte Mietspiegel komplett neu aufgestellt werden. Das ist seit dem 1. Juli 2022 eine Pflichtaufgabe von Städten mit mehr als 50.000 Einwohner*innen. Grundlage dafür ist die nach einer Gesetzesänderung in Kraft getretene Mietspiegelverordnung. Diese sieht – das ist neu – auch vor, dass die angeschriebenen Vermieter und Wohnungsbaugesellschaften künftig auskunftspflichtig sind. Vorher war dieses freiwillig. „Das bedeutet für den 2024 neu zu erstellenden Mietspiegel viel mehr Zahlen und daraus resultierend eine höhere Zuverlässigkeit des Mietspiegels“, nennt Hendrik Schröder, Leiter des Bereiches Vermessung und Geoservice, einen wichtigen Aspekt der Neuerung.
Die Fortschreibung der Preise im Mietspiegel der Stadt – mittels Verbraucherpreis-Index oder einer stichprobenartigen Erfassung - nach zwei Jahren sei zwingend vorgeschrieben, um die Qualifikation beizubehalten, erläuterte Sarah Stockmann von der Statistikstelle im Bereich Vermessung und Geoservice den Ausschussmitgliedern. „Ein qualifizierter Mietspiegel unterliegt im Gegensatz zu einem einfachen Mietspiegel anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen und schafft Rechtssicherheit“, so Stockmann weiter. Er gebe Vermietern bei der Neuvermietung einer Wohnung eine Orientierung und sei eine wichtige Grundlage bei Mietanpassungen.
Die vorgeschriebenen Anpassungen nach dem „Verbraucherpreisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland“ für Minden seien derzeit sehr hoch und „erfolgen zu einem wirklich ungünstigen Zeitpunkt“, wie der Beigeordnete Lars Bursian formulierte. Denn aktuell liege dieser Index bei 10,1 Prozent (= 5 Prozent pro Jahr) und nicht wie zum Beispiel 2018 bei 2,3 Prozent. Die Veränderungsrate berechnet sich auf der Basis der im Juni 2020 erfassten Mietpreise. Im Durchschnitt erhöht sich damit die ortsübliche Miete in Minden pro Quadratmeter um 0,75 Euro.
Zuschläge, die zum Beispiel für eine bestimmte Lage oder die Mitvermietung von Balkon/Loggia/Terrasse laut Mietspiegel erhoben werden dürfen, müssen ebenso wie die Abschläge nicht nach dem Verbraucherpreisindex angepasst werden. Dennoch bilde der ab Dezember 2022 fortgeschriebene Mietspiegel dann eine rechtliche Grundlage für mögliche, deutliche Mietpreiserhöhungen. Er gehe aber angesichts Preis-Inflation und der angespannten finanziellen Lage in vielen Haushalten aber nicht davon aus, dass die Vermieter*innen diese Möglichkeit vollumfänglich ausnutzen, so Bursian.
„Wir werden daher als Stadt – wie vom Haupt- und Finanzausschuss jetzt beschlossen - schnell in die neue Erhebung für den Mietspiegel 2024 einsteigen, um den Markt realistischer als jetzt mit der Indexerhöhung abbilden zu können“, kündigte der Beigeordnete im Fachausschuss an. Noch in diesem Jahr solle eine interne Kommission mit Vertreter*innen unterschiedlicher Fachbereiche (Vermessung und Geoservice, Bereich Soziales, Stadtplanung, Stadtentwicklung) unter Hinzunahme der Interessenvertreter*innen von Haus und Grund & Mieterverein und einem zu beauftragenden Institut. Mit dem neuen Mietspiegel sollen auch die Lagekriterien angepasst werden, so Sarah Stockmann.
Für eine Standardwohnung mit einer Größe von 50 bis 65 Quadratmetern Wohnfläche aus den Baujahren 1961 bis 1980, die mit Bad oder Dusche, WC und Sammelheizung ausgestattet ist - zum Beispiel in den Stadtbezirken Rodenbeck oder Königstor - liegt die durchschnittliche Kaltmiete aktuell bei 6,29 Euro und ab Dezember 2022 bei 6,93 Euro, so Schröder. Für höhere Standards, wie energetische Sanierungen, Fußbodenheizungen, Balkon oder Terrasse sowie eine gute Wohnlage können Zuschläge berechnet werden, für niedrigere Standards oder andere Wohnlagen ergeben sich Abschläge.
Sehr viele Städte in Deutschland seien nun – angesichts des momentan sehr hohen Verbraucherpreisindexes - in derselben Lage wie Minden. Auch sie müssen ihre im Mietspiegel fixierten Preise deutlich anheben. Hendrik Schröder nennt im Fachausschuss als Beispiele die Städte Frankfurt am Main, Münster, Freiburg und Dortmund. Deutlich weniger Städte nutzten die Option zur Fortschreibung ihrer Mietspiegel über eine deutlich aufwändigere und kostenintensive Stichprobe nach zwei Jahren.
Der fortgeschriebene Mietspiegel für Minden ist ab dem 15. Dezember 2022 online auf dieser Internetseite der Stadt Minden zu finden.
Allgemeine Informationen zum Mietspiegel der Stadt Minden
Der Mietspiegel 2020 bietet eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten für den nicht preisgebundenen Wohnraum und ist in Zusammenarbeit der Stadt Minden, Haus & Grund Minden e.V. und dem Mieterverein für Minden und Umgebung entstanden. Die Grundlage des qualifizierten Mietspiegels bilden eine stichprobenartige Befragung und eine daran anschließende Auswertung auf Basis wissenschaftlicher Grundsätze. Diese hat im Auftrag der Stadt Minden die F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH durchgeführt.
Rund 2.000 Datensätze wurden von Juli 2020 bis August 2020 erfasst und ausgewertet. Sowohl Privatvermieter*innen als auch Wohnungsbaugesellschaften haben Angaben für den Mietspiegel geliefert.
Die Preise sind eine Orientierungshilfe, die es Mietern und Vermietern ermöglichen soll, die Mieten im Rahmen ortsüblicher Entgelte eigenverantwortlich zu vereinbaren, so Bereichsleiter Hendrik Schröder. Zudem bietet der Mietspiegel Kostentransparenz für Menschen, die Interesse haben, nach Minden zu ziehen.